Nội dung chính
Ngay sau khi các dự án khởi công, giá đất quanh khu vực thường “ăn theo” – tăng nhanh, nhưng đồng thời ẩn chứa nhiều rủi ro nếu không có chiến lược rõ ràng.
Đất nền “sốt nóng” quanh các dự án lớn
Trong những tuần cuối năm, các xã ở phía nam Hà Nội như Hồng Vân, Thường Tín, Thượng Phúc và Thanh Oai đã trở thành “điểm nóng” cho nhà đầu tư bất động sản. Khi dự án Khu đô thị thể thao Olympic bắt đầu thi công, giá đất nông nghiệp truyền thống tăng vọt, từ mức 60 triệu đồng/m² lên trên 70 triệu đồng/m² chỉ trong vài tháng.
Theo các môi giới địa phương, những lô đất mặt tiền, gần đường ô tô qua, đang được rao bán với mức giá cao hơn 30‑40% so với trước khi dự án khởi công. Một lô đất 68m² tại xã Hồng Vân được chào bán gần 5,1 tỷ đồng (≈74 triệu đồng/m²), trong khi ba tháng trước giá chỉ khoảng 60 triệu đồng/m².
Những con số này phản ánh một xu hướng: nhà đầu tư chạy theo dự án để “bắt” lợi nhuận nhanh, nhưng không phải lúc nào cũng thành công.
Ví dụ thực tế: Dự án Vinhomes Cổ Loa
Đầu năm, khi Vinhomes Cổ Loa khai thác, giá đất tại các xã của huyện Đông Anh (cũ) nhảy từ 60‑70 triệu đồng/m² lên tới 200‑250 triệu đồng/m². Nhiều người mua chỉ xem một lần là quyết định thanh toán ngay, tạo ra một “cơn sốt” ngắn hạn. Tuy nhiên, sau đợt tăng giá mạnh, giao dịch nhanh chóng chững lại vì thiếu thanh khoản và nhu cầu thực tế.
Rủi ro “đu đỉnh” khi đầu tư chỉ dựa vào khởi công
Chuyên gia bất động sản nhấn mạnh rằng, khởi công chỉ là một “điểm kích hoạt” ngắn hạn. Nếu hạ tầng, dịch vụ và nhu cầu thực tế chưa kịp phát triển, giá đất có thể giảm mạnh khi “bong bóng” vỡ.
- Thiếu hạ tầng đồng bộ: Dự án chưa hoàn thiện đường giao thông, trường học, bệnh viện sẽ làm giảm giá trị lâu dài.
- Đòn bẩy tài chính: Vay ngân hàng để mua đất nền tăng rủi ro thanh khoản, đặc biệt khi thị trường chững lại.
- Rủi ro pháp lý: Dự án chưa có giấy phép xây dựng chắc chắn hoặc vị trí nằm trong khu vực quy hoạch thay đổi.
TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng “giá chỉ bền vững khi dự án kéo theo hệ thống hạ tầng và dịch vụ đồng bộ”. Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, khuyên các nhà đầu tư nên tránh sử dụng đòn bẩy quá mức và tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí chiến lược.
Chiến lược phòng ngừa
- Kiểm tra hồ sơ pháp lý và quy hoạch chi tiết của dự án.
- Đánh giá tiềm năng hạ tầng (đường, trường học, bệnh viện) trong vòng 5‑10 năm tới.
- Không bỏ toàn bộ vốn vào một lô đất; phân bổ rủi ro qua nhiều vị trí.
- Lựa chọn nguồn vốn tự có hoặc vay với tỷ lệ nợ/vốn không vượt quá 50%.
- Theo dõi chỉ số thị trường khu vực (giá trung bình, khối lượng giao dịch) để phát hiện sớm dấu hiệu “bong bóng”.
Những bước này giúp nhà đầu tư chuyển “con dao 2 lưỡi” của đất nền “ăn theo” dự án thành công cụ tạo giá trị thực sự, thay vì chỉ là một cơ hội ngắn hạn đầy rủi ro.